Nach über einem Jahrzehnt Wachstum erlebten die Immobilienmärkte im vergangenen Jahr eine regelrechte Achterbahnfahrt. Während es im ersten Quartal noch einen kurzen Anstieg gab, ging es im weiteren Jahresverlauf mit den Immobilienpreisen kontinuierlich bergab. Die für den Markt ungewohnte Volatilität erschwere auch die Auswertung offizieller Statistiken, erläutert RE/MAX Geschäftsführer Michael Müllner: „Der Blick in die Vergangenheit hilft dieses Jahr oft wenig, denn im ersten Halbjahr 2023 hat sich die rückläufige Marktbewegung nochmals beschleunigt.“
In der 12. Ausgabe des neu erschienenen Immobilien Marktberichts 2023/24 präsentiert der größte Immobilienmakler in Regensburg und Ostbayern wieder eine umfassende Analyse der Wohnimmobilienmärkte für Regensburg Stadt und den Landkreis, den Landkreis Schwandorf sowie erstmals auch eine Marktanalyse der Stadt Straubing mit Landkreis Straubing-Bogen.
Sanierungsbedarf drückt den Preis
Je nach Objekt und Lage beobachten die RE/MAX Immobilienexperten Preisrückgänge von bis zu 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen sind Häuser aus den 50-iger bis 70-iger Jahren. Ein Objekttyp, der altersbedingt derzeit einen Generationenwechsel erlebt, aber aufgrund von ungünstiger energetischer Bausubstanz und großen Wohnflächen mit weitläufigem Grund viele Käufer in der heutigen Zeit abschreckt. „Einen großen Garten können sich die meisten aufgrund der hohen Grundstückspreise nicht mehr leisten – und viele möchten das auch gar nicht, ihnen reicht ein pflegeleichtes Stück Grün vor ihrer Terrasse.“, berichtet Michael Müllner aus der Praxis. Hinzu kommt die durch die Politik kräftig geschürte Sorge vor kostenintensiven energetischen Sanierungen: „Fast jeder Interessent stellt bei Bestandsimmobilien sofort die Frage nach der Heizung, das war früher ein Randthema nach dem Motto, das können wir später auch noch austauschen.“
Preisrückgang bei Häusern in der Stadt höher als im Landkreis
Laut empirica regio GmbH kostete im ersten Quartal ein Ein-/Zweifamilienhaus in Regensburg im ersten Quartal 2023 im Schnitt 650.000 Euro, das sind zwölf Prozent Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Im Landkreis betrug der Durchschnittswert für Bestandshäuser knapp 500.000 Euro, ein Rückgang von 2 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022. Für das größte Immobilienmaklerbüro in Ostbayern ein Zeichen, dass bei einem Zinsniveau von rund vier Prozent bei vielen Interessenten die Obergrenzen im Kauf deutlich gesunken sind. Die Marktexperten stellen fest: „Im Stadtgebiet Regensburg kamen wir von einem wesentlich höheren Niveau als im Landkreis. Wir erleben derzeit ein Korrektiv nach unten, weshalb es natürlich ist, dass das Preisniveau in der Stadt nach wesentlich höheren Sprüngen nach oben im Vergleich zum Landkreis nun auch deutlicher nachgibt.“
Preise für Eigentumswohnungen geben ebenfalls nach
Nachdem die Preise in diesem Segment noch lange stabil blieben, stellt RE/MAX im ersten Halbjahr 2023 auch bei Wohnungen Preisrückgänge fest, allerdings nicht so deutlich wie bei den Häusern. Je nach Lage und Ausstattung schwanken laut RE/MAX Preisspiegel die Preise für Neubau Wohnungen zwischen 4.300 bis 7.600 Euro. Bestandsimmobilien starten im Schnitt bei 2.300 Euro und reichen in Toplagen bis 5.300 Euro pro Quadratmeter
Wirtschaftsdaten sprechen für Regensburg
Von einem regelrechten Preisverfall sehen die RE/MAX Makler die Region allerdings nicht bedroht: „Das war keine Immobilienblase wie nach der Finanzkrise 2008, die jetzt geplatzt wäre.“ Die Fundamentaldaten geben den Immobilienspezialisten recht. Der Wirtschafsraum Regensburg ist nach wie vor ein hoch interessanter Standort. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich, im Prognos-Zukunftsatlas zählt Regensburg zu den Top 20 Standorten in Deutschland. Besonders beliebt ist die Domstadt bei der jungen Generation. Nach einer Untersuchung des Instituts für deutsche Wirtschaft (IW) in Köln, belegt Regensburg bei den 18-30 -jährigen Platz 1 beim Zuzug.
Renditen unter Zinsniveau
Immobilien zur reinen Kapitalanlage waren im ersten Halbjahr 2023 das „Sorgenkind“ bei den Maklern. Steigende Kaufpreise drückten die Renditen für Bestandsimmobilien von früher knapp fünf Prozent auf mittlerweile rund 3,5 Prozent. Damit liegen die Renditen aktuell leicht unter dem durchschnittlichen Zinsniveau für zehnjährige Hypothekenzinsen. Ein Ungleichgewicht, das sich auf die Nachfrage nach reinen Kapitalanlagen auswirkt, wie RE/MAX feststellt. Doch das Expertenteam ist zuversichtlich, dass sich das Verhältnis bald wieder zugunsten der Investoren drehen wird. Zum einen stellen die Makler auch in diesem Segment Preisrückgänge fest, zum anderen treibt die ungünstige Finanzierungslage viele potenzielle Käufer wieder in den Mietmarkt, was sich auch hier in Form von weiter steigenden Mieten – und damit Renditen – auswirken kann.
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